Recouvrement de loyers impayés : les démarches à suivre

Le recouvrement des loyers impayés est un sujet crucial pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent protéger leurs revenus locatifs et éviter les litiges avec les locataires. Cet article vous présentera les différentes étapes à suivre pour recouvrer les loyers impayés, ainsi que des conseils pour prévenir ces situations délicates.

Première étape : la relance amiable

Avant de prendre des mesures juridiques, il est important d’essayer de résoudre le problème à l’amiable. Une fois constaté le non-paiement du loyer, il convient d’envoyer une mise en demeure au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit rappeler le montant des sommes dues et préciser un délai raisonnable (généralement 8 jours) pour régulariser la situation.

Il est également possible de contacter directement le locataire pour discuter de la situation et trouver une solution adaptée, comme un échéancier de paiement. Il est important de conserver une trace écrite de ces échanges, qui pourront être utiles en cas de procédure judiciaire ultérieure.

Deuxième étape : le recours à la caution solidaire

Si le locataire ne répond pas favorablement à la relance amiable, il faut envisager un recours auprès de la caution solidaire, si celle-ci a été prévue dans le bail. La caution solidaire est une personne qui s’engage à régler les dettes du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

La démarche à suivre est similaire à celle de la relance amiable : il faut envoyer une mise en demeure à la caution par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant le montant des sommes dues et en précisant un délai pour régulariser la situation.

Troisième étape : l’action en justice

Si malgré les relances amiables et le recours à la caution solidaire, le locataire ne règle toujours pas les loyers impayés, il est temps d’engager une procédure judiciaire. Celle-ci doit être menée par un avocat, qui pourra vous conseiller sur les meilleures stratégies à adopter.

Il existe plusieurs actions possibles :

• L’injonction de payer, qui consiste à demander au juge d’ordonner au locataire de régler les sommes dues. Cette procédure est relativement rapide et peu coûteuse, mais elle ne permet pas d’obtenir l’expulsion du locataire en cas de non-paiement.
• L’assignation en référé, qui permet de saisir le juge des référés (juge de l’urgence) pour obtenir rapidement une décision provisoire. Cette procédure peut être utilisée pour demander des mesures conservatoires, comme la saisie des biens du locataire ou la désignation d’un administrateur provisoire.
• La procédure au fond, qui permet de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Cette procédure est plus longue et coûteuse que les précédentes, mais elle est souvent nécessaire pour mettre fin définitivement au litige.

Il est important de noter que ces actions en justice doivent être engagées dans un délai de cinq ans à compter du jour où le propriétaire a constaté l’impayé, sous peine de prescription.

Prévenir les impayés : quelques conseils

Afin de limiter les risques d’impayés, il est recommandé de prendre certaines précautions lors de la sélection des locataires :

• Vérifier la solvabilité des candidats en demandant des justificatifs de revenus et d’emploi stable.
• Demande une caution solidaire pour se prémunir contre les défaillances du locataire.
• Souscrire à une assurance loyers impayés, qui garantit le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. Cette assurance a généralement un coût correspondant à quelques pour-cent du montant du loyer.

En cas de difficultés financières ponctuelles du locataire, il peut être judicieux de trouver un arrangement amiable, comme un échéancier de paiement étalé sur plusieurs mois. Cela permet d’éviter un contentieux coûteux et de préserver la relation entre le propriétaire et le locataire.

Le recouvrement des loyers impayés est une démarche qui demande du temps, de l’énergie et parfois des frais juridiques importants. Il est donc essentiel de tout mettre en œuvre pour prévenir ces situations et réagir rapidement en cas d’impayés.